荒废近30年!佛山烂尾别墅项目三度流拍,产权几乎缩水一半!
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佛山一烂尾项目三度挂牌再流拍！
京东法拍平台显示，佛山市南海区西樵镇西岸村七星山庄土地使用权因无人出价，以流拍收场，3.14亿的起拍价仍未能吸引投资者入场。
此前七星山庄经历两次流拍，价格对比首次挂牌的3.93亿，第三次挂牌降了约7870万。
这次拍卖的是七星山庄8宗土地的使用权，目前开发程度为宗地红线外“五通”、红线内“场地平整”。
土地估价报告显示，这些地块的土地用途为城镇住宅用地，总面积约27.5万㎡，容积率为0.8，建筑密度≤30%，评估价约5.62亿。
值得一提的是，8宗土地的使用年限仅剩39-42年之间不等，基本“缩水”近30年，且均有查封的情况。
从法拍公告来看，该宗地原用于规划七星山庄项目，90年代开始建设，作为一个完整小区，规划有内部道路、公共绿地、幼儿园、物业等公共服务设施。
由于历史原因，项目内部分建成的建筑物已被拆除，土地证分割零散，因而对8宗地整体处置。
但这8宗地是块难啃的“硬骨头”。
首先，后续开发建设需满足以下要求：
一是小区整体布局与已审批的总平面图衔接，并保障宗地内或相邻地块通行权，控规中规划道路必须予以保留；
二是地块总体开发建设容量应符合片区控规要求；
三是幼儿园、社区公房、公交站等小区配套设施应符合要求；
四是后续办理土地合并手续，以解决部分地块不具备独立设置出入口的条件和宗地面积较小难以独立开发问题。
其次是相关争议和后续开发中可能存在引发矛盾等风险，需要由竞买人另循法律途径解决。
比如该地块上有40栋建筑物（有可能存在已拆除建筑物但没办法查档调查清楚的），围合区域内还有12宗案外人的插花地，部分存在权属争议。
另外，竞得者除了需承担成交费、税费外，还需承担土地闲置费、开竣工违约金。
从照片来看，宗地上长满了杂草，显然是无人打理的状态。
小狐翻阅资料发现，在七星山庄红线范围内其他权利人的土地信息中，有一宗曾于去年年初上架拍卖平台。
其为七星山庄E型39幢A座房屋及其相应土地使用权，起拍价为46.2万。
经过72轮竞价，该别墅最终以60.6万成交。
这受欢迎程度，超出了小狐的预期。
公告显示，该标的物为七星山庄E型39幢A座房屋及其相应土地使用权，占地约169㎡，竣工年期约为2000年，评估价约为82.6万。
此外，标的物已清空，法院负责交付。
值得一提的是，这栋别墅拥有《房地产权证》以及《国有土地使用证》。
评估报告显示，该别墅的门、窗及水电已拆除，内外装修大部分已损坏，没有维护保养，已荒废多年，所在小区七星山庄没有管理，亦没有人员居住。
有业主表示：“因为七星山庄的电房断了电源，很多业主逼不得已搬走。”
七星山庄几经波折，从曾被誉为“珠三角香格里拉”，到如今沦为一片荒芜。
时间拨回至1992年，彼时因吉鸿集团董事长区玉华，个人斥资千万修建西岸大桥，政府将西岸近500亩滩涂地的开发权划拨给该集团。
三年后，吉鸿集团成立子公司——南海吉鸿房地产开发公司，将该地块开发为七星山庄，规划投资数十亿。
该项目规划为集别墅、配套服务于一体的高端住宅区，用地面积约28万㎡。
从位置来看，周边有富星半岛、山林水语新城、春江叠翠、南海湾森林生态园、西樵山国家地质公园、高明沧江中学附属小学、高明区人民检察院等。
但恰逢1997年的亚洲金融风暴，开发商资金链断裂，项目建设陷入停滞。
七星山庄曾历经数次易主，但仍未能“复活”。
如(2017)粤民终2334号民事纠纷书显示，吉鸿地产自愿以位于佛山市南海区西樵镇西岸的9宗土地使用权向新华信托提供抵押担保，双方据此签订了《抵押合同》。
到了2020年，七星山庄的地块则被南海区政府收回，并被列入区土地储备中心推介项目当中。
此外，吉鸿地产的股东经历多次变更，目前该公司的股东为新华信托股份有限公司、深圳市建筑工程股份有限公司。
爱企查显示，吉鸿地产有643条自身风险，周边风险有8570条，被列入“限制高消费”“失信人”名单。
除此以外，七星山庄还陷入骗贷等负面新闻。
从（2004）佛中法民二终字第43号判决书可知，某购房者通过与房地产公司签订购房合同，取得所“购”房屋再向南海中行借款供房，所借款项归房地产公司使用，确为帮房地产公司融资。
值得一说的是，七星山庄周边还有两个著名的烂尾项目，分别是南海湾森林度假酒店、威尼斯洲，其背后的故事同样令人唏嘘不已。
七星山庄荒废近30年，盘活的难度可想而知，到底谁会愿意接盘呢？
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
