贷款需先提供网签合同 二手房“阴阳合同”要废?

搜狐焦点佛山站 2017-12-01 09:21:29
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“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”、“贷款需先提供网签合同”。

 “以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”、“贷款需先提供网签合同”。近日,深圳建行一则关于个人贷款受理和发放的政策文件在网络流传。据银行业内人士透露,“确定了,真的,工行和花旗都收到了,据说是住建部和央行联合下文的”。而另一银行业内人士则表示,“全市都要执行”,是为了“废除阴阳合同”。市场观点普遍认为,这将导致“二手房首付提高”,或要“多交税”。深圳市规土委表示,住房城乡建设部、人民银行、银监会近期发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(以下简称“《通知》”),特别是其中的第二条的第五、第六点。有市场业内人士分析称,这是税费回归了正常。过去采用交易合同与备案合同的“阴阳合同”操作,目的是让利于购房者,促进二手房市场交易。

市场反应

究竟是哪个“评估价”?

据悉,目前网签备案价一般是实际成交价的7-8成,如果以此计算贷款额度,那首套房最多只能贷到实际成交价的5成。

在广东华商律师事务所周争锋看来,这被误解了。针对“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度”的条文,周争锋强调,这里的网签备案合同价,指的是买卖双方提交的网签合同备案价,而房屋评估价则是指银行贷款评估价,“而绝对不会是不动产登记中心的计税评估价”。

那么,如果流程调整了,银行可以提前知晓网签备案价格吗?对此,深圳地产评论人邱永宽指出,“自2011年7月11日,房产交易中心就执行了依据房产中心的内部评估价来征收税费,实际上这也是所谓的网签价格”。邱永宽表示,根据现流传的文件,其中提到了两个“以”,一是“以房产管理部门备案的网签合同和住房套数作为审核依据”,二是“以网签合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确认贷款额度”。前者是审核交易依据和购房条件,后者是放贷的参考标准。

根据周争锋的经验判断,目前在深圳一手现房买卖过程中,存在大量的用二手房的流程去银行审批贷款,然后按照一手房的流程办理网签备案登记手续的骗贷事件。南都在2017年8月16日报道的《龙岗一手房当二手房“高评高贷”备案219万房贷达617万》,就是一个典型的一手房现房买卖,使用二手房按揭贷款流程骗贷的案件。

(龙岗一在售楼盘,据销售人员介绍,平均套内使用面积在90平方米以上,这一数值大于一般市面产品。)

或将调整购房贷款流程

在流程上,网签备案的合同价如何和银行的贷款联系上?“在两周以前接到2个在该环节出问题的咨询,说是办理抵押后,在发放尾款时浦发银行只按照网签价格确定的合同价放款”,周争锋指出,按现有流程导致的问题是,在办理房产抵押登记时,发现抵押贷款的价格和网签合同的备案价有差异。

邱永宽同样指出,由于房产交易中心长期的评估价低于市场价,仅约为市场价7成左右,这一问题导致了买卖双方交易合同价格与房产交易中心网签价格不同,以及在房产交易中的税费“优惠”。因此,也导致了“阴阳合同”:一份交易合同,一份网签合同。在《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中,就要求房地产开发企业、房地产中介机构依法履行反洗钱义务,开展客户身份识别,妥善保存客户身份资料和交易记录,规范购房款交付方式,报告可疑交易。因此,由“阴阳合同”衍生而来的“高评高贷”已然成为官方需要控制的方向。

(银行内部学习规范购房融资和加强反洗钱工作通知。)

周争锋表示,依据现在深圳市的交易流程,是签订买卖合同后买家给定金,然后办理首期款资金监管,银行审批买家的贷款,此时银行比较的是买受人提交给银行的买卖合同的价格和自己银行的内部评估价哪一个低,据此作出的审批决定,在出具贷款承诺书后业主委托的担保公司开始赎楼,赎楼成功后,才能在中介的系统中正常地生成《深圳市二手房买卖合同》的网签备案合同。

所以,目前的发文规定不适用于现有二手房交易流程。银行业的消息透露,将调整银行贷款审批受理流程,“先提供确定房产价值的网签买卖合同后才报送银行申请贷款。”另外,还强调,“对于网签买卖合同确定的价格低于银行申请贷款的房产价格的,产权登记部门将不予以登记且将相关贷款资料返回监管部门追究责任”。银行方面的“提示”指出,“明年1月1日起二手楼不允许有阴阳合同了”,邱永宽就此解读认为,该规定或从明年1月1日开始实行。

回应

建行:系总行转发 待相关细则发布后执行

据此,关于二手房购房流程调整,何时开始执行,以及对于购房者的影响等问题,南都记者发函采访了深圳市规土委、深圳建设银行。

深圳建行方面回复,“近期我行内部学习总行转发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》文件,相关规定的执行内容及时间以深圳市相关部门公告为准。深圳市相关细则未发布,细则明确后才能调整流程。我行将从方便客户的角度调整流程,银行内部流程调整对客户影响不大。”

市规土委:是多部门关于规范购房融资和加强反洗钱的通知规定

深圳市规土委在回复强调了住房城乡建设部、人民银行、银监会近期发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(以下简称“《通知》”),特别是其中的第二条的第五、第六点。

《通知》的第5点明确要求畅通信息查询渠道。各地应建立信息互通查询机制,房产管理部门向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务,有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。银行业金融机构在办理个人住房按揭贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

第六点则要求强化抵押合同备案管理。银行业金融机构在办理新建商品房按揭贷款、二手房买卖抵押贷款以及其他形式的房屋抵押贷款业务时,要以在房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一。房产管理部门在办理撤销房屋买卖、抵押合同备案业务时,对于有贷款的,应在贷款结清后,方可撤销有关备案。

分析

或为拒绝“阴阳合同”税费回归正常

如今,有多家银行或已收到相关通知。除了周争锋指出的浦发银行外,据一银行业内透露,“确定了,真的,工行和花旗都收到了,据说是住建部和央行联合下文的”。而另一银行业内则表示,“全市都要执行”,是为了“废除阴阳合同”。

目前的观点普遍认为,银行贷款参考标准调整后,对于购房者最大的影响是首付款增加了。而在邱永宽看来,这可能导致的结果有2个:一是购房者可能需要增加首付款,以一套交易价格300万元的房产为例,只要银行评估价或网签价格不足300万元,购房者就要多交首付款;二是购房者多交税费,同样还是一套300万元的房产,如果网签价格与合同交易价格一致,那就意味着税收的基数加大了。

按照目前情况,一般房产交易中的网签价格仅为市场的7成左右,300万元的房产在交易中心的征税参考是200万元左右,由此多出的约100万元税收基数,将导致至少多交1万元,甚至是多达近10万元的税费。

不过,在邱永宽看来,这是税费回归了正常。过去采用交易合同与备案合同的“阴阳合同”操作,目的让利于购房者,促进二手房市场交易。

而据南都记者了解,目前深圳楼市中仍存在大量“阴阳合同”的升级版本。在一套二手房产的交易中,通常有三份合同:一份正常交易合同,价格为买卖双方约定数额;第二份是“高评高贷”合同,价格高于双方约定数额,与评估公司的高评估价报告配合使用,用于从银行贷出更多的现金;第三份则是房产交易中心的备案合同,用于缴交税费,价格通常低于买卖双方约定数额,可以少交税费。从目前情况来看,若是该通知内容被执行,或将能从根本上杜绝“阴阳合同”问题。

来源:南方都市报

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