苏州首轮集中供地落幕:28宗宅地得424亿,楼面价缘何走低?

6月2日，苏州首轮集中供地落下帷幕。经过三天鏖战，32宗地块均顺利出让。其中，28宗涉宅地块共计224公顷，共计揽金424亿元。

尽管吸引了近百家房企参拍，但苏州把土地溢价率、地价都“稳”住了。据贝壳研究院统计，苏州此次集中供地，28宗涉宅地块成交溢价率7.2%，较2020年全年成交溢价率下滑1.9个百分点。

纵观近期包括苏州在内的多城集中土拍，业内人士认为，当前供地大方向已经很明确，即控地价之后还要控未来的房价，这对开发商而言是个较大的考验，而且城市格局及城市内部的分化也不可避免。

28宗涉宅地块以424亿元成交

5月31日-6月2日三天时间内，苏州首批集中供地出让28宗涉宅地块，其中安置房用地3宗，综合用地（含住宅）11宗，纯住宅用地14宗（含1宗要求全部自持的宅地），共计224公顷，住宅用地供应计划完成率达到36.4%，共揽金424亿元。

整体来看，苏州土地市场热度依旧，涉宅地块基本超中止价溢价成交，部分底价成交地块均为定向出让地块。而就具体地块而言，克而瑞苏常区域总经理戈文问指出，姑苏区两宗地块（16号和17号地块）、吴中城南20号地块、胥口19号地块、科技城33号地块、园区奥体地块是此次土拍的热门地块，竞拍过程颇为激烈。而吴中太湖新城22、24号地块，浒墅关34、35号地块，以及吴江2、4、7号等几宗地块，均为定向出让，因此都以底价成交，并无多家房企参与报价。

贝壳研究院高级分析师潘浩分析指出，28宗涉宅地块成交住宅用地规划建筑面积445万平方米，相当于2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的59.0%；成交金额达424亿元，相当于2020年全年住宅用地成交金额的43.2%。

这28宗涉宅地块中，成交楼面均价为9523元/平方米，较2020年全年成交楼面价下滑26.9%。对此，潘浩分析称，主要原因在于3宗吴江区安置房地块拉低整体成交楼面价。刨除限定的自持面积、配建面积后，28宗涉宅地块的可售部分成交楼面价为11966元/平方米。

此外，从区域来看，姑苏区为此次土拍中成交楼面价增幅较高的区域，同比增长37.4%，主要原因在于，苏州市区住宅用地稀缺，带动楼面价增幅回升。与之相反的是，吴江区成交楼面价降幅较大，同比下降51.3%，主要原因在于，安置房用地安排较多，带动整体楼面价降幅扩大。

土拍规则使溢价率得到有效控制

值得一提的是，尽管吸引了近百家房企参拍，但相比此前杭州、南京、宁波等城市的集中土拍来看，此次苏州把土地溢价率、地价都“稳”住了。

在业内看来，其一大原因在于，苏州本次集中供地，竞买规则依旧实行“一次报价”制度，即土地竞价超过一定价格的，网上竞价中止，转为“一次报价”，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。

“从土拍结果看，28宗涉宅地块中，12宗底价成交，14宗触顶进入一次性报价阶段，2宗溢价成交。而在14宗进入一次性报价的地块中，8宗成交金额超过一次性报价区间范围平均值0.1%-0.5%，4宗成交金额低于一次性报价区间范围平均值0.1%-0.5%，2宗成交金额低于一次性报价区间范围平均值0.5%以上。”潘浩称，总体来说，14宗一次性报价地块的成交金额，合计低于其一次性报价区间范围平均值0.1%，成交金额控制在合理区间。

与此同时，苏州此次土拍规则使溢价率得到有效控制。“28宗涉宅地块成交溢价率7.2%，整体溢价率较2020年全年成交溢价率下滑1.9个百分点。”潘浩如是称。

“苏州本次集中供地，有效将溢价率控制在15%以内，所有涉宅用地也没有要求现房销售，地块起拍楼面价基本保持平稳态势，在相对合理范围内，给房企后期开发留有较为稳定的收益预期。”中指研究院苏州公司分析师金珂表示。

品牌房企仍看好苏州市场

金珂指出，和以往略有不同的是，此次定向出让地块占比有所加大，多宗地块设置较为复杂特殊的出让条件，如要求房企配建载体、产业投资、总部引进、学校引进等。但苏州城市发展潜力巨大，众多房企持续看好，在苏州拿地的意愿依旧较高。

房企层面，华侨城、万科、中梁、中海、美的置业、保利、绿城、雅居乐、金茂、南京安居等房企均成功拿地。整体而言，以央企、国企、本土房企为拿地主力，但也不乏民企出手。

其中，华侨城一天内连夺3宗市区宅地，总成交价约85亿元；6月1日因系统故障未能成功出让、被一众房企盯着的苏园土挂(2021)02号地块，于6月2日重新启动一次报价，最终由南京安居以40.02亿元竞得，溢价率15%。

从成交涉宅地块的楼面价来看，南京颐居取得的1宗地成交楼面价25224元/平方米，为取地平均单价成本较高房企；其次为华侨城拿下的3宗地，平均成交楼面价15276元/平方米；排名第三的是武汉城发竞得的1宗地，成交楼面价15193元/平方米。

值得一提的是，据潘浩分析，苏州该批成交涉宅地块中，吴江区成交规划建筑面积占全部成交比重为40.6%。比如，在第三日土地竞拍中，恒力重仓拿下吴江4宗宅地，其以总价21.27亿元接连竞得位于吴江盛泽镇的WJ-J-2021-004号地块、WJ-J-2021-005号地块和WJ-J-2021-007号地块。此外，恒力+江苏省建联合体也以25.46亿元竞得吴江开发区WJ-J-2021-002号地块。

此外，中梁连下两子继续深耕吴江，其以4.8亿元竞得震泽镇镇南路与梅新路交叉口西南侧009地块，溢价率14.88%，并以4.78亿元竞得七都镇原神力008地块，溢价率1.27%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州土地交易较为活跃，这说明苏州市场的投资机会被房企看好。从实际竞拍过程看，拿地房企比较丰富，包括一些过去不太知名的企业也到苏州拿地，这说明部分房企从稳妥角度看，会选择在苏州进行投资，一方面，投资风险较小，另一方面，看好苏州住宅市场未来的消化力。

游戏规则改变，房企、城市分化加剧

值得注意的是，从几个已经完成首轮集中供地的城市来看，土拍“游戏规则”大致分为两类：一类是控总价，即溢价率直接封顶；另一类是在封顶后，通过摇号、报配建、共有产权房、自持比例等来决定由哪家房企获得地块。

在上海中原市场分析师卢文曦看来，当前供地大方向已经很明确，即控地价之后还要控未来的房价。

在此背景下，卢文曦认为，从目前出让的地块来看，基本都可以把项目利润提前算出来，这对开发商而言是个较大的考验，因为房企拿地做开发的利润有可能不到3%，甚至不及制造业；而不拿地则对今年或明年的公司规模有影响，另外，如果不拿地，公司土储和项目公司生存等问题都会出现。

另一方面，卢文曦指出，城市格局的分化以及城市内部的分化不可避免，比如苏州此次也有零溢价成交的地块，“这对今后集中供地也是一个启发，游戏规则可以随机调整，不排除热点城市的土地市场，每一宗地块出让都有针对性方案。尤其是一些热点区域的地块，或会出现针对性的限制性条件”。因此，不排除今后会出现一大趋势——土拍门槛抬高后，少数优质企业参与，在控制总价的同时，也可保证楼盘的品质。

原标题：（苏州首轮集中供地落幕：28宗宅地得424亿，楼面价缘何走低？）

来源：新京报