跌落神坛的非限购区,涨不动了

最近的广东天气，有点让人捉摸不定。

上周还是暖洋洋穿着短袖走街串巷，这两天就迎来一波冷空气侵袭，冻到腾腾震。

这飘忽不定的气温，像足了佛山楼市。较新公布的房贷利率，至少4家银行首套利率回落到5字头，房企融资“冰封”状态有所溶解，新房首付比例正在降低。

楼市暖风频吹，是春天提前到来还是表面现象？

国家统计局刚公布的10月份70城房价数据，今年全国新房均价首次跌破万元，二手住宅价格只有6个城市没有下跌。

回看前几个月的数据，不难看出房价呈下行趋势的城市正在增多。

而佛山的均价水平，长期受非限购区牵制，追求以价换量的近郊、远郊盘，一旦遇到市场急剧降温，开发商在面临资金链断裂的风险下，降价成了“熬下去”的出路。

3字头！现房！送车位！

诚然，在国庆双十一双节过后，市面上促销声音有过短暂减少，涨价、惜售等信息一度成为热门话题。

但虚有其表的热闹掩盖不了疲软内里，最近降价盘再次重现江湖，凶猛程度更胜从前。高明XX天X湾，在售一线江景全南向现房，面积涵盖115-133㎡，毛坯单价3500元/㎡起，精装4500元/㎡起，总价40-60万，不知道以为穿越到10年前。

最重要是，可按揭。首付3成起，如果征信合格，首付承诺给齐的话，首期只要2万起。“现在的行情，开发商亏钱也要回笼资金，不为别的，就为了活下去。”销售如是说。

该盘2018年拿的地，地价2763元/㎡，截至11月23日，佛山房产信息网显示未网签套数77套。

2019年年底曾有网友针对该盘发帖咨询买房问题，当时售价6500元/㎡，现在的价格腰斩无疑。

高明房价最硬的地段——西江新城，也有点站不住了。XX美X江X，在售新房毛坯单价4500元/㎡，仅限一次性付款客户，该盘去年还卖到8500-9500元/㎡。

另一厢，西樵自成内卷派别——买房送车位。

价格同样跳水明显，两个月前西岸还卖出4字头新房。

在一波接一波的看空声浪中，用低价搅动市场，简单、粗暴，只要狠得下心，就可以得到刚需垂青。

如今迷茫、混沌、暗黑的非限购区，几年前也热得滚烫过。

先进之时摇号抢房是常态

2016年10月，佛山重启限购政策，不到半年时间买房门槛再次提高，远离佛山市中心的三水、高明、部分顺德区域迎来高光时刻。

以三水为例。

在2017年排名前列季度，三水一手房成交5986套，同比上涨2293套。

2018年上半年，新房网签13270套，同比暴涨54%。

2019年年中，三水房价突破1.7万/平，一度比禅南顺部分限购区卖得还要贵。

高明也随大势抢了一波周期红利，2018年年初均价从6200元/㎡跳到8500元/㎡，涨幅37%。

2017年3月底，三水HD某盘首次开售，当天下起了小雨，但浇不灭大家买入的心，现场“5000余人排队摇号”、“进入摇号现场耗时20分钟”、“人群久久不愿散去，面部情绪复杂”。

由于认筹人数远高于推货量，近大半客户未等到摇号就被宣告已售罄。

“三水本地人都抢不到，太多人恐慌式买房。”当年一位上车未遂的购房者说到。

两年后该盘正式交付，却被爆出产权不清、有办证风险、装修诸多纰漏等问题。当年千辛万苦摇号买来的，现在在劝退离场。

狮山XX观X居，这张图为开售前夕，现场挤满了前来看房的客户，想真实置业的不在少数：“现在想早点入手了，不想承受高房价。”

*排队办理手续的购房者政策的推力无疑是巨大的，它犹如一声惊雷，撕裂了平静的非限购区，成就了郊区盘的江湖传说。

短短3年，属于非限购区的辉煌时代，已经一去不复返。

归根结底，是供需关系决定了非限购区的房价水平，而供需，受人口、产业、金融等因素影响，非限购区之所以不限购，肯定自有道理，毕竟只有好东西才会限售。

非限购区，为什么涨不动了？

①恐慌性买入的外溢需求逐渐消化完毕

譬如三水、伦教、容桂，当年新政出台，刚需们在一夜之间失去了限购区房票，惊慌、迷茫，还有中介的鼓吹，头脑一热就高位买入，这波人是当年抬高非限购区房价的幕后推手，对于区域的发展潜力及风险评估，他们选择忽视，如今潮水退去，他们看到了这座城最真实最荒芜的一面。

②人口留存不足，购买力无法支撑市场非限购区极度依赖人口留存，但偏偏最留不住人。

据不安全统计，目前高明常住人口约46.9万人，三水约80.3万人，但不够发达的产业，不够便捷的交通路网，甚至不够高的薪资水平，都在加剧人口流失。

③只有投资客的地方，没有未来

政策导向也好，价格导向也罢，一个区域，只有投资客，他们最终为这座城做出的贡献，只是冷冷的GDP数据和几纸交易文书，对区域基础设施建设、城市面貌提升、教育医疗配套完善起不到实质推动作用，房价上行的步伐就更加艰难。

现在的非限购区，是跌落神坛，也是回归理性，认清形势，才能继续前行。

当然，非限购区并非全军覆没，比如伦教，有城市副中心的概念，有双地铁和临广的区位优势，价值潜力还是有的。

最后送买房人一句话：不管风吹浪打，也要胜似闲庭信步。