2/3以上村民同意即可,广州将推全国首个城中村改造地方性法规

11月22日，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》（简称《意见稿》）开始向社会各界公开征求意见，将于今年12月下旬进行第三次审议并交付表决。这是广州首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州地方立法的背景是国家明确了新时期要推动城市更新行动，要为新时期增长注入新动力，解决城市发展不均衡不平衡的问题，推动城市高质量发展和经济转型升级，促进公共服务均等化、全覆盖。既然要全面改造，就需要有立法的支撑。

全国首个城中村改造法规条例将出台

根据《意见稿》，城中村改造意见征求主要涉及八个方面，公众可对城中村改造住房保障和人才安居、拆迁安置补偿、产业转型升级、历史文化和树木保护等方面提出意见。

广州的城中村改造已经推进多年，为何此时才来立法？李宇嘉认为，虽然广州已经采取不少措施推动城中村改造，但仍存在很多挑战。城中村改造是一项系统工程，涉及民生和经济、社会等发展，涉及的经济利益主体关系复杂，部分村还存在历史遗留问题，处置起来难度比较大。早期的城中村改造由开发商主导，遇到实际问题后，很多配套的规划难以落地，投入资金也难以平衡，进而引发系列问题。现在进行城中村改造立法，将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来，每个环节都有法可依，整个城中村改造的民生属性就能落地，这是非常关键的。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强同样表示：“由于广州的城中村规模较大，是全国城中村总建面最大的城市，改造任务十分艰巨。当前，在促进产业转型升级、改善居住条件和生态环境以及提高社会综合治理水平的背景下，城中村改造步伐亟须加快推进。实际上，广州今年也发布了多项政策推进城中村改造，包括明确多家国企为‘做地’主体、制定国内首个针对城中村改造的地方性法规条例、探索城中村改造房票安置政策机制等。”

“此次立法明确了三类改造的具体流程，确定各流程时限要求、报批材料清单和审批条件；明确开发边界、生态保护红线、历史文化保护和基础设施、公共服务等刚性管控要求；明确产业转移疏解落地的原则，以及保障性住房落位的原则。这些都是改造原则和底线指标，而且在各个项目都要实施，具有普适性，只有法定化了才能体现其原则和底线性要求。”李宇嘉如是说。

“广州模式”先行：2/3以上村民同意可启动改造

在基本原则方面，《意见稿》明确，广州本市城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。

《意见稿》指出，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

李宇嘉指出，此前改造意愿表决需要村民大会80%同意，才能启动改造。现在新条例拟定改造意愿表决占比超过2/3成员和村民同意就能启动改造，这个比例下降了13%左右。不服补偿方案的可以走合法程序提起诉讼。若在法定期限内不诉讼又不按照补偿交出土地的，区政府可责令其交地，拒不执行的，可申请法院裁定。

在征收补偿标准方面，《意见稿》规定，征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府按规定拟定并依法逐级报请省人民政府批准公布后实施。征收集体土地涉及非村民合法产权住宅的，应当对其予以补偿；补偿的具体方式和标准由市人民政府依照法律、法规的规定制定。征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。

在集体土地征地补偿方案编制程序，广州指出，征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。

“征收补偿是城中村改造的核心，过去由开发商来征收，多半采取高额补偿来实现，流程简单粗暴，没有区分违法、合法、历史遗留等，导致高成本。在新时期，要贯彻依法征收，就要对征收流程做法定化安排。比如，集体土地征地补偿（包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费等），标准要法定化、公开化，引导市场预期，打消过去市场主导时期的不合理补偿。另外，集体土地征收程序，国有土地上房屋征收程序，收回集体土地使用权，不动产产权注销与登记等，都要统一流程标准，给征收主体和被征收对象形成稳定预期。”李宇嘉说。

广州城中村改造“加速度”

据住建部数据显示，目前，广州市城中村面积占广州的1/10，其中常住人口占全市常住人口的35%左右。

“对广州来说，居住空间的一半左右是城中村，而且低品质、低效率，集中在中心城区及附近，将城市空间分割得支离破碎。新时期，打造新动力，拓展发展空间，推进新型城镇化，就要全面推进城中村改造。”李宇嘉表示。

值得一提的是，10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》及《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》发布，宣告广州城中村改造的新篇章正式拉开。这个城市更新项目的规划目标将持续到2035年，涵盖了广州市内的165个城中村，其中包括150个全面改造项目和15个混合改造项目，这些项目主要分布在中心城区。

这些城中村总面积约为135平方公里，相当于广州市未来五年的建设用地规模。如果采用“成片改造、整合周边低效用地”的模式，实际用地规模将加倍释放，广州未来中心城区的土地规模将有更大的增长。根据初步估算，如果每个城中村的土地面积为80万平方米，并且拆除后容积率提高至3，将会增加3600万平方米的建筑量。

陈雪强表示：“广州的城中村改造已推进多年，但是过去改造速度整体偏慢。当前，广州出台《意见稿》，一方面是为了加快推进城中村改造，促进产业转型升级，加快城市经济发展；另一方面，也将释放一定住房需求，有利于加快房地产库存的去化。”

作为改善民生、拉动内需、推动城市高质量发展的重要一步，今年以来，国家对城中村改造工作的表态频出，据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，截至目前，中央政治局会议、国常会等多个会议以及住建部、国家发改委等部门共计表态10余次，为城中村改造按下“加速键”。

对于“广州模式”的示范效应 ，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，广州市城中村改造条例若真正落地，意味着全国超大特大城市城中村改造工作迈出了重要一步。广州这一举措或将起到一定的引导示范作用，未来其他一二线城市规范化城中村改造工作也有望逐步启动。城中村改造是向房地产新模式转型的重要探索，预计2024年超大特大城市城中村改造将是房地产市场发展的重要主线。

来源：新京报