走出债务泥潭,中国奥园能否转型“重生”?

历经600多天，中国奥园终于走出债务泥潭，迎来脱困曙光。

11月29日，中国奥园发布公告称，境外重组方案顺利在11月28日晚间如期召开的计划债权人会议上获得投票通过。

加之今年9月已完成全部境内公开债展期，中国奥园成为继融创后，又一家完成境内外债务重组的大中型房企，也是首家完成重组的粤系房企。

不过，在业内人士看来，中国奥园债务重组成功只是过了一关，要想真正翻身实现转型重生良性发展，未来还有漫长的路要走，还得看房地产行业大势以及消费信心的全面回暖。

奥园境外债务重组成功

继融创“官宣”境外债务重组全面成功，备受关注的中国奥园境外债务重组也迎来决定性进展。

11月29日，中国奥园发布公告称，境外重组方案顺利在11月28日晚间如期召开的计划债权人会议上获得投票通过。中国奥园及Add Hero计划分别以占有表决权金额79.11%及88.31%的出席债权人通过现场或委派代表的方式投票赞成奥园重组方案。这也意味着备受关注的中国奥园境外债务重组完成最坚实一步。

按照此次债权人投票通过的境外重组方案，中国奥园计划发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具、14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。奥园境外重组方案完成后，将令中国奥园上市公司的净资产显著增加。其中，大股东郭梓文自愿出让4亿股股票，并以全部境外资产及部分境内资产作为增信。

在业内人士看来，中国奥园出炉的这份以“债转股”形式来进行境外债务重组的方案，最大的好处就是能够“以时间换空间”。重组后，境外债务能稳定下来，暂时不用划拨资金来应对境外清偿压力，而公司管理层也能集中精力保交付、保运营、保稳定，从而度过困境、谋得长远发展，可持续性回报股东和债权人利益。

某知名证券分析师表示，境外债重组牵涉因素多、化债程序复杂且周期普遍不会很短，在整个境外债重组各阶段中，债权人主要看重的是企业经营基本面、可持续性资产价值、大股东的下场支持、公司核心团队稳定性，以及公司团队如何权衡各方利益、以何种方式态度解决问题。

而中国奥园之所以能够重组成功，其背后有着多重因素。对此，业内人士指出，一是利好政策频出，对民营房企纾困化险提供有力支持；二是中国奥园重组方案兼具诚意度和可行性，是基于公司及行业实际情况及客观需求的、可操作的利益共赢最优方案；三是大股东自愿出让4亿股股票，并以全部境外资产及部分境内资产作为增信，是取信债权人的重要原因；四是核心团队的稳定和冲劲，加之专业重组顾问持续不断努力沟通化债，得到债权人认同；五是运营团队保交楼、保兑付、保资产，增加了债权人对公司恢复正常经营的信心。

“中国奥园的境外债务重组方案体现了解决债务问题上的决心和诚意。公司通过与债权人协商，提出了一个切实可行的重组方案，并最终获得了绝大多数债权人的支持和同意，表明中国奥园在面对困难时不逃避、不放弃，积极寻求解决方案的态度和决心。” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，该境外债务重组方案为中国奥园下一步的发展奠定了基础。通过重组方案，中国奥园将减轻债务压力，获得更多的资金支持，从而有更多的精力和资源投入公司的核心业务和发展中，这将有助于中国奥园提升市场竞争力，实现可持续发展。

有望恢复增信融资

回顾中国奥园的发展不难发现，曾经位居华南老牌“四小龙”之一的中国奥园，在地产领域也曾默默耕耘、稳扎稳打，甚至在21世纪初被称为粤企稳健派的代表。不过，自2015年起，与多数同行一样，中国奥园从百亿到千亿，一路高歌猛进。

2021年下半年，中国奥园现金流及偿债力均遭到重创。2022年1月，中国奥园“官宣”无力偿还到期美元债及利息，其股票也在当年4月停牌。不过，中国奥园并未选择“躺平”。早在爆雷初期，中国奥园大股东郭梓文就紧急召开高层会议，明确“绝不躺平”的奋斗意识。

近两年，中国奥园一直在债务重组、引战合作、资产处置、交楼兑付、销售回血的路上。今年年初，中国奥园引入山东颐养健康集团置业（集团）有限公司合作开发广东省珠海翠微旧村改造项目，4月迅速开盘，至今销售已超6亿元。6月初，中国奥园与中国黄金集团旗下混改公司中金国测投资有限公司在北京签署战略合作协议，就中国奥园在广州“巨无霸”旧改项目展开全面深入合作。7月18日，中国奥园发布公告称，出售奥园健康（现“星悦康旅”）29.9%股份的相关交易已经完成。至此，南粤基金及星桥国际联合成立的投资公司南粤星桥成为奥园健康单一大股东，中国奥园不再是奥园健康的控股股东，但继续持股24.68%，变为奥园健康第二大股东，加速盘活资产。而在项目端，多地项目引入代建合作。

另一方面，自出险以来，中国奥园也在积极争取地方政府和金融机构的纾困支持，持续盘活资产保经营。据不完全统计，中国奥园各区域公司已累计获批政府专项纾困资金超10亿元，其中绝大多数可用资金已经拨付至项目公司使用，有效推动“保交楼”。

在此背景下，今年以来，中国奥园加速复牌引战重组步伐，好消息不断。先是中国奥园存续的12只境内标准化公开债务产品本息展期方案陆续获得债权人支持，并顺利于9月份完成整体展期，期限3年。

而7月份，中国奥园首次公告境外债重组方案，披露境外债务重组主要条款获主要债权人小组代表支持，随后与债权人小组成员签订重组支持协议。其间，中国奥园多次召开沟通会议，积极推进境外债务重组，其在8月宣布持有现有票据本金金额75.89%的债权人已正式签署或同意重组支持协议。其中，部分非ICA债权人（即只有上市公司的担保）已签署或同意重组支持协议。10月份，重组方案通过聆讯。11月份，重组方案在计划债权人会议上获得债权人投票通过。这意味着中国奥园的境外债重组拿下了决定性一役。

此外，今年9月，中国奥园实现复牌。在业内人士看来，复牌成功以及境内外债务重组的完成，标志着中国奥园在资本市场的品牌信誉和征信得到实质性修复，从而带动项目融资、开发、销售等稳步提升，更有助于保障奥园保交楼、保兑付、保稳定重点工作，引领奥园实现规范运营状态。

值得一提的是，今年四季度以来，房企融资端利好政策力度持续加大，央行等八部门公开发文支持民营房企资金需求，“一视同仁”“三个有利于”和房企融资“白名单”更是为房地产行业，尤其是为民营企业注入“强心剂”。在此背景下，业内人士认为，对中国奥园而言，如果融资和经营面能够得以实质性改善，那么，对信誉修复、转型发展、市场预期扭转和行业恢复都将是极大的助力。

转型“重生”仍是路漫漫

值得一提的是，据不完全统计，在本轮房地产行业流动性危机中，有超50家上市房企先后启动债务重组。两年多来，出险房企化债进程逐渐呈现分化态势，房企之间的潜力与韧劲差异较大，其中，能够顺利完成境内外债务重组的房企只是少数派。

同策研究院研究总监宋红卫表示，房企债务问题的解决目前仍然很艰巨，原因是在楼市趋势下行下，销售市场低迷，房企现金流回笼受限。尽管融资政策不断松动，但能够落地的宽松政策力度有限，大部分民企房企在信用贷方面仍然困难重重。中国奥园境外债务重组成功，对于当下海外债的解决以及债权方的预期来讲有一些借鉴意义，问题的解决在于双方有诚意的沟通，单方面要求房企按照债务约定还债的结果是双输，双方做出一定的让步，把共同损失降到最低，才能实现共赢的局面。

不过，在业内人士看来，债务重组的完成，只是让中国奥园肩膀上的担子轻了一些，争取到了喘息发展的大好机会，但这并不意味着不用还债了。对中国奥园而言，要真正重回经营正轨，核心还是要实现健康的经营现金流，将有限的资源用于保交楼、保民生、保经营品质，一步一脚印慢慢修复品牌。

“包括中国奥园在内，债务重组成功只是过了一关，要想真正翻身实现转型重生良性发展，还得看房地产行业大势以及消费信心的全面回暖。而这一切还有待于时间的检验。”业内人士如是说。

来源：新京报