北滘新城5盘连探,有盘“明升暗降”较低2.2万/㎡起!

3月小阳春，暖春探盘仍继续，本期，搜狐焦点佛山站虎年探春第六弹来到了北滘镇核心板块——北滘新城。

众所周知，去年全国房地产行情波动大，而北滘新城板块，更是成为佛山房产圈的“跳水王”。

去年上半年行情好的时候，多盘价格上涨不少，直接突破3万+/㎡的防线，下半年行情转变时，房价直接大跳水，有盘更是直降5000-7000元/㎡，纷纷重回2字头。

那么，时至现在，北滘新城的行情又是如何？

开始之前，先划分一下本期内容重点：

1、价格企稳2.4-2.7万/㎡，有盘“明升暗降”技术玩得出彩；

2、北滘新城vs佛山新城；

3、现在的北滘新城冷静了不少，刚需可慢慢比盘。

整体2.4-2.7万/㎡，有盘竟然“明升暗降”

本期实探北滘新城的线路是：中海悦林熙岸——合景天銮——美的云悦江山——金地翠园——美的先进好时光。

排名前列站，中海悦林熙岸，目前项目已进入清尾阶段，主要剩余24座部分建面约99㎡三房和121㎡四房，2梯4户设计，带装修发售，售价2.6-2.7万/㎡，准现楼发售，预计今年9月份交付使用。

此外，项目同期在售一期车位，售价约17万/个。

目前，项目实体样板房位于26座20楼，共开放99㎡、121㎡两个精装样板房。

|99㎡样板间实景图

其中，99㎡户型为西南向竖厅三房设计，主要望中心园林景观，而121㎡户型则为东南向竖厅四房，望北滘公园景观，两个户型设计中规中矩，并无太大的亮点，比较适合改善刚需的客户。

|121㎡户型阳台景观

项目的较大的卖点是准现房和距离北滘公园地铁换乘站直线距离约350米，对于急需上车入住的客户来说，或许是一个不错的选择。

第二站，合景天銮，在渠道带客的积极响应下，即使是工作日，现场人气还算不错。

据介绍，目前主推四期T9、T10两栋，楼高31层，2梯5户设计，户型涵盖95-139㎡三四房，带装修发售，均价2.4-2.7万/㎡，将于2023年6月交付使用。

项目现场还有通知表示，从2月14日起，整体价格全面上升，再次上调2%。

不过，近期却有渠道中介直接报价，项目南向129.53㎡的中高层单位，售价305万/套；18栋中间楼层，85㎡三房，售价185万/套，这两套房源单价算起来约2.2-2.3万/㎡，比起销售报价，降低2000元/㎡。

由此看来，该项目的“明升暗降”手段确是十分出彩。

户型方面，目前项目已经开设了95/107/139㎡三个精装实体样板间，除了05户型以外，主推的户型较大卖点就是带有入户花园，可以让业主灵活的将室内门往外推，一方面可以增加室内使用空间，另一方面还能根据自住需求，打造出入户玄关位置。

|95㎡样板间实景图

|95㎡户型入户花园

接着来到美的云悦江山，目前主推9栋建面约95-142㎡三四房和3栋83-116㎡三四房，带装修发售，售价2.4-2.9万/㎡，预计2023年年末交付使用。

目前项目已开放95㎡的三房和118㎡四房2个实体样板房。

其中，95㎡三房为西南向竖厅设计，户型设计方正实用，L型厨房，动线分布合理，房间与客厅有走廊相连，保证了居住的私密性，客卫做到干湿分离，提高使用效率。

 |95㎡样板间实景图

|95㎡户型阳台望花园

而118㎡四房，则为东南向横厅设计，带有4.7米景观阳台，直望三龙湾国际学校，日后可能会有学校上下课铃、做早操的声音影响。

|118㎡样板间实景图

|118㎡户型阳台直望三龙湾学校

随后，我们来到了北滘新城的现楼项目——金地翠园，目前该项目已经在清尾阶段，整体剩余货量约为30套，剩余户型约94/111/124㎡三四房，带装修发售，整体售价2.35-2.7万/㎡。

目前各户型均开放了实体样板房，整体来说，该项目是现楼发售，避免了无法如期交楼的风险，其次，项目属于华师附中（北滘学校）和华师附小（北滘学校）的招生范围。

|项目片区规划图

不过，整个项目占地不大，规划有8座住宅，其中1-5座为10层高的板式小高层，6-8座为31座的高层建筑，虽然小区容积率低，楼栋间距达33米，但小区内部设施不多，仅有部分儿童设施和户外草坪，更多的娱乐空间只能依靠项目外的北滘体育公园等。

|小区园林实景图

最后，我们探访了纯新盘项目：美的先进好时光，项目即将首推13栋建面约82-124㎡刚需三四房，带装修发售，售价待定，预计将于3月开盘。

整个楼盘由19栋住宅组成，自带建面1.5万㎡商业和幼儿园，规划有肉菜市场、临街1-2层商铺，交付入住后，基本能满足日常生活需求。

|项目外高架桥

不过，项目临近广佛环线高架桥，一定程度上会有噪声的影响。

北滘新城vs佛山新城

作为三龙湾板块中两个相邻的新城，北滘新城和佛山新城经常成为购房者的对比对象，那么对于买家来说，这两个板块又各有什么优缺点？又该如何选择？

1、正所谓“路通财通”，交通路网铺设是看板块发展的重要指标之一。

从交通路网来看，两个新城经过10几年的发展，路网铺设基本成型，两个板块都能快速连通陈村、广州南站等地。

轨道方面，佛山新城现有已通车的广佛1号线和建设中的佛山地铁3号线，另外，还有传闻中的广州28号线，由此看来，佛山新城的轨道路网铺设尚算可以。

而北滘新城则有建设中的佛山地铁3号线和广州地铁7号线西延顺德段，两条线路均有望在近年来开通运营，综合来看，两者的轨道交通建设不相伯仲。

2、除了路网，配套也是关注的重点，特别是教育、医疗配套，成为人口流入的关键因素。

从教育上来看，佛山新城片区目前仅有一所公办的东平小学和即将开学的民办英华学校（引入华英品牌），虽然未来还将乐从第二实验学校，但随着佛山新城入住量持续增加，目前的教育资源就无法满足日渐增加的人口资源。

 |东平小学，来源：网络

就现状而言，北滘新城的教育资源会更胜一筹，片区内现有公办华师附小、华师附中、高村小学、君兰中学等，未来还将有三龙湾国际学校等新校投入。

|北滘华师附中，来源：网络

医疗配套方面，如今佛山新城最为主要的医疗资源就是佛山市妇幼保健院新城院区，是进驻佛山新城的排名前列家三甲公立医院，包括有儿科、产科、内科、妇科、成人外科等。

|佛山市妇幼保健院新城院区，来源：网络

而北滘新城片区现有医疗设施为北滘医院，该医院是一所集医疗、教学、科研和公共卫生服务等一体的二甲公立医院，此外，美的打造的非营利性和祐国际医院（三甲）也在建设中，首期预计将于2024年投用。如此看来，北滘新城的医疗配备将会更加优质。

|和祐国际医院效果图，来源：网络

3、产业发展空间，也是房源保值的参考因素。

从产业规划上来看，两个板块均属于三龙湾顺德片区重要组成部分。

其中，佛山新城近年来重点引进和培育机器人、智能家居、生物医药、工业服务等领域企业总部与研发总部，从而引进了大量的高技术人才流入，此外，片区内还有多个旧村改造项目，片区改造空间大。

而北滘新城板块整体发展比较成熟，可改造空间有限，目前整个新城正在向西拓片区发展，如美的先进好时光片区。

相比而言，佛山新城可发展改造空间比北滘新城更大，当然，也不要忽视北滘新城当中头部企业——美的集团的发展速度。

综合来说，佛山新城和北滘新城各有优势，不过就现状而言，目前北滘新城的整体发展基础更好，生活基础配置更加完善，短期内的居住氛围更具优势；当然，佛山新城的发展改造空间更大，可想象空间更多，未来更加可期。

写到最后

目前的北滘新城，与去年同期的狂热相比，现在却是冷静了不少。

目前片区内在售的新房售价稳定在2.4-2.7万/㎡之间，与年初相比，并无太大的波动，再加上近期利率较低回到“4”的时代，因此，对于刚需客户而言，现在可以慢慢进行比盘、挑选，适时入手。

虽然目前中海悦林熙岸、金地翠园陆续进入收尾阶段，但后续还将有美的先进好时光、中海北滘TOD项目等新项目入市，如果现在板块内在售项目没有合适的房源，或许可以期待一下新品入市。