深圳增加宅地供应,商业用地或将改为居住用地

记者｜张子怡

面对商用地供应过多、住房严重短缺的问题，深圳在用地供应布局上继续发大招。

7月9日，深圳发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》（以下简称为《意见稿》）。

意见稿指出，未来深圳将在国土空间总体规划中合理安排生产、生活、生态空间，在保障总体用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例，确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。

大量增加公共住房供应成为深圳此次居住用地供应的重点。

具体而言：计划提高居住用地比例，允许商业改为居住用途，30%为商品房，其余为公共住房；引导城市更新项目建住宅，可申请增加住宅面积，已批规划商业可改成可售的公共住房；地铁附近重点建住宅，500米范围内以居住为主综合开发；合理确定住宅建筑高度，控制规划建设超高层住宅建筑；新建项目，要解决学位问题；增加租赁用地面积，单列计划；企业自有住房补缴地价，可转为公共住房或市场商品住房。

深圳市规划和自然资源认为：深圳商业办公供应相对过剩，需调整用地结构，控制商业类建筑，加大住宅供给。居住与办公混合可能导致大量超高层建筑出现，影响居住环境。为了保障城市风貌，需对居住、办公混合情形予以限制。同时，考虑到存量开发中商业类建筑回迁的需要，允许因回迁需要的项目规划为商住混合用地。

商用地供应过剩已是深圳长久以来的痛点，写字楼空置率年年居高不下，商办市场长期供过于求。

排名前列太平戴维斯数据显示，即便写字楼需求量大幅增加，但在高量新增供应的背景下，深圳写字楼市场5月份的平均空置率仍环比上升0.1个百分点。

深圳市政府在土地供应端上已减少商服用地的供应。《深圳市2021年度建设用地供应计划》显示，2021年度计划供应商服用地占计划供应总量的4.6%，比2020年供应量减少51%。

《意见稿》的发布，更加明晰地看出深圳市政府对于改变商办用地过剩局面的决心。

更加值得注意的是，深圳长期来在全面学习新加坡住房二元化模式，《意见稿》在加大居住用地供应方面，也以公共住房为主，商品房为辅。

对城市更新项目用地类型的调整，将有望为深圳带来更多的公共住房。

据合一城市更新统计，截止至2021年6月30日，深圳市已批规划、改造方向以商业为主更新项目约90余个，已计划立项未规划批复的以商业为主的项目约120余个。

有房企人士告诉界面新闻：“目前深圳商办市场情况很差，这次的《意见稿》发布，开发商的意愿肯定会比较积极。虽然主要以建设公共住房为主，只要开发商资金平衡了，还是有不错的利润空间。”

该名房企人士表示，以旧改项目为例，其中要建设公共住房的部分，政府都会给一定的利润空间，大概每平米一万元左右。不过《意见稿》没有说明是哪种类型的公共住房，不同的保障房类型能保留的利润也不同，每平米一万元的利润是指安居房和人才房在没有扣减拆迁补偿款的情况下。

旧住宅小区的改造未来或将供应更多的商品房。《意见稿》鼓励符合条件的旧住宅区成片统筹改造，坚持政府主导，市场参与的原则，完善深圳旧住宅区拆除改造政策，允许配建一定比例的商品住房，参照鹿丹村模式公开选择市场主体，也提高了旧住宅区改造的经济可行性。

合一城市更新认为，对于位于地铁500米范围内且不在工业区线内的工改保项目以及商改保将迎来重大利好。对政府而言，提升居住用地占比，能有效解决当前住房突出问题，是加快建设“住有宜居”中国特色社会主义先行示范区的关键举措。

除了《意见稿》中通过各种方式增加宅地供应、建设公共住房外。深圳第二批集中供地，也挂牌出让了22宗宅地，并主要以商品住房供应为主。

22宗宅地分别位于宝安、龙华、南山、光明、龙岗、深汕合作区，总土地面积约83.38公顷。其中，南山区的T403-0401地块、龙华区的A961-0572地块拟用于建设全年期自持的市场租赁住房，采用“单限双竞”（即“限成交地价、竞成交地价和竞配建无偿移交的公共租赁住房面积”）方式挂牌出让；其余20宗住宅用地采用“双限双竞”方式（即限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法）挂牌出让，其中6宗地竞配建全年期自持的市场租赁住房面积。

上述宅地无疑将迎来开发商的激烈争夺。

原标题：（深圳增加宅地供应，商业用地或将改为居住用地）

来源：界面新闻