深圳二手房市场“东稳西凉”,房价坚挺但涨幅走低

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记者｜界面新闻 张子怡

深圳楼市从“一路向西”到折返向东只用了半年时间，“二手房参考价”发布后，由于首付款提高、贷款利率升高，皆让深圳楼市步入低谷。去年价格猛涨的网红片区今年不再抗跌，一轮又一轮的调控政策似乎挤出深圳房价的泡沫。

“翠馨居花园小区，38平的房子，现在总价只要400万元，性价比很高，业主急卖。今年年初，我同事买的同户型要420万元，现在捡漏很合适。”负责八卦岭片区的一名中介人士告诉界面新闻。

翠馨居位于八卦岭片区，贝壳找房显示，该房源的指导价为330万元，单价达8.67万元/平方米，根据中介目前报价，房源单价在10万元/平方米。

上述中介人士表示：价格可以谈，谈到400万元以下也有可能。

虽然翠馨居的实际价格仍比参考价高出不少，但同去年该片区房价大幅上涨相比，今年的价格已经显得宜人不少。

乐有家研究中心数据显示，2020年八卦岭片区同比涨幅一度高达58.97%。

“二手房参考价新政”显然改变该片区房价大涨局面。

乐有家研究中心发现，2021年，下调报价的房源中，6月对比1月下调占比增长排名前三的分别为福田、宝安和光明，三区均属2020年大受关注的区域，如今房源下调报价却是比较多的，三个片区下调报价房源占比分别达3.1%、2.4%、0.4%。

最不抗跌的片区里，多数来自去年房价大涨的福田、宝安及南山相关片区。其中福田华强北和八卦岭是去年涨价网红片区，原因多与学区规划相关。而宝安的新安、西乡和南山的西丽、大冲处于西部，成为2·8新政受影响较大的区域。

值得注意的是，从全市来看，深圳的房价依然处于坚挺的局面，房价仍在上涨，只是涨幅走低。

乐有家门店成交数据显示，自2·8新政出台后，深圳二手住宅成交均价环比一改以往上涨态势，转而出现下跌，3月份下滑幅度较大，4月份有小幅反弹，5月份涨幅下调。同时，价格同比也出现了较大变化，同比涨幅方面，从1月份的37.17%涨幅下调至6月份的8.9%涨幅；环比涨幅上，从1月份的7.86%涨幅下调至6月份的0.88%。

据国家统计局发布的一则数据显示：5月深圳全市二手房价格环比下跌0.1%，这是从2019年7月以来深圳二手房价格首次下滑，而之前深圳二手房连涨23个月。

深圳房价坚挺的情况下，成交量则是连连走低。

乐有家研究中心数据显示，在高频加码政策下，2021年上半年深圳二手住宅市场步入冬季，仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近3年新低，过户面积仅248万平方米，调控效果十分明显。

深圳东部地区的房价由于和参考价接近，在今年上半年成为成交赢家。

乐有家研究中心数据显示，龙岗上半年过户超8千套，罗湖二手住宅过户超5千套直追第二名的宝安。此外在全市成交量普跌的情况下，同为东部地区的盐田区同比跌幅最小，仅为7%，而西部地区南山和宝安区同比跌幅均超40%。

调控政策影响的不止是二手房，新房市场亦受影响。

新房方面，乐有家研究中心数据显示，2021年上半年深圳（含深汕合作区）一手住宅网签面积224万平方米，网签26140套，同比2020年上半年的16727套上涨56%。

具体到每月看，以1月为时间分割点，一手住宅成交量出现明显下降趋势。1月份网签量突破8000套。但1月份后，深圳一手住宅月度网签量仅在3000套上下波动，较低谷在5月的2677套。

有数据显示：深圳新房市场5月新房市场共网签4566套商品房，环比下降15.3%，降至近一年较低。当月入市项目仅8个，有3个项目开盘售罄。

6月开盘的万科都会四季开盘后，在市场也颇受冷遇。选房当日，1306批选房客户选购856套房源，至下午线上选房结束，项目成交约500套，剩余300多套仍未售出。

乐有家认为，新房市场除了供应不足，原本预期入市的项目后延外，也因为新房打新资格要求更高、房贷利率上调、新房和精装价格受到限制等，尤其随着整体政策收紧，客户预期调整，入市意愿变弱二手房价格下探。

深圳楼市的萧条会继续维持吗？随着央行宣布“全部降准”开始后，局面说不定又会发生改变。

7月9日，中国人民银行决定“全面降准”，从7月15日起，除已执行5%存款准备金率的部分县域金融机构外，下调其他金融机构存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，将释放长期资金约1万亿元。

深圳楼市对于资金动向向来能够望风而动。去年4月，深圳就有原本用于扶持中小企业的“经营贷”流入楼市的情况存在。

“二手房指导价”和金融端收紧的政策威力，不知道未来能否继续稳定深圳楼市？

来源：界面新闻